古い家だからと放置しておくのはもったいない!古い家を高く売る方法を徹底解説!

古い家を高く売るために!知っておきたい情報全て教えます!

「築年数の古い家を、親から相続したがどう扱っていいのかわからない・・」
「祖母の家を売りたいがボロボロだからお金をかけずに処分したい・・」

私の場合は、父親の自宅物件を相続しどうしていいのか分からず、売ってお金にしたいというよりは、お金をかけずに処分したいと当時考えていました。

処分といっても何をすればいいのかさっぱりわかりません。当然その不動産をどうやって活用するのかも全く想像もできません。

しかし、実際に売ってみる側を何度も経験していくうちに、多くの方は古い家に対して価値がないと考えている方が非常に多いと感じています。

根幹にあるのは日本の住宅用とされる木造や軽量鉄骨は22年で建物の価値が0円と考えられているからです。

私の場合は、相続で得た古い家をきっかけに、不動産投資を始め、収益物件などを複数所有しています。

不動産の売買は普通の方であれば一生に何度もするようなことではありませんが、すでに5度不動産を購入経験があり、3度売却した経験があります。

その為、不動産に関しての知識と経験は上には上がいますが、それなりにある方だと自負しています。

そんな私の初めての売却は、父より相続した物件で、築65年。

テラスハウス(長屋)で借地なので毎月9,900円ほど地主に支払う必要があります。

重要事項説明書記載の建築年月日

相続し、半年は仕事が忙しくなかなか向き合えなかった時間もあり、放置していました。借地料だけで6万円近く払っている状態です。

安く買い叩かれて損をするという事はむしろ私の場合なく、この時はタダでもいいから誰か引き取って欲しいという考えでした。

タダでもいいと考えていたこの家、たまたま知り合えた不動産業者の方からのアドバイスもあり、試行錯誤を行い結局300万円という金額で売ることが出来ました。

これで自信がついたということもありますが、結論は古い家であっても一定価値を感じてもらうことができれば売ることは必ず行うことが出来ます。

私が実際に行った生の経験や不動産の売却をするときに知っておきたい情報をまとめましたので、売却や処分を検討されている方はぜひご参考頂けますと幸いです。

古い家を売却するまでの実際の流れ

不動産の売買が成立したイメージ

古い家だけでなく、不動産を売却するというのは以下の流れで行うことになります。

ステップ毎に詳しく解説おり全体像をざっくり把握する為に流し読みください。

不動産売却の流れ
  • ステップ1
    自身で簡単に不動産の相場を調べておく

    ざっくりとで問題ないので一旦、売却を検討している物件の「価値」というものを自身で調べておきましょう!

  • ステップ2
    不動産業者に査定を行ってもらう

    不動産業者へ査定してもらいます。

    1社だけよりも最低でも3社に査定してもらうことの方が具体的な相場感が分かります。

  • ステップ 3
    媒介契約を締結する

    不動産業者に販売してもらう為の媒介契約を行います。

    媒介契約は3種類ほどありますが、基本どれを選んだとしても売却は可能です。

  • ステップ 4
    販売活動を行ってもらう

    契約を締結した不動産業者が販売するための活動を行います。

    不動産業者同士の情報共有できるレインズへの登録を始め、インターネットのポータルサイトへ掲載やチラシ等の広告を掲載してもらいます。

  • ステップ 5
    買い手と売買契約を行う

    買い手の方より買付証明書等をもらい、手付金を受け取ります。

    その後、売買契約等を行い、不動産業者へ仲介料の半額を先に支払いします。

  • ステップ 6
    残代金の支払いを受け、鍵や設備等の説明書を渡す

    決済を行い、カギを渡し契約自体が完了です。この時点でもう売却した家に入ることはできません。

    名義自体は、決済が完了した後に司法書士が法務局へ名義人の変更手続きを行います。

  • ステップ 7
    確定申告を行う

    売却により発生した譲渡所得に対し所得税・復興特別所得税・住民税が課税となります。

    一定条件を満たす方は譲渡所得から3,000円を控除できる特例を利用できます。

基本的にこの7つのステップを踏んで売却を行います。

スムーズにいけば3か月程度で流れるように終わるのですが、実際に痛感したのが、価格帯が高ければ高いほど内覧の連絡も少なくなり、値下げした時点で急に反応が出始めたという事はよくあります。

高い金額でももちろん買手がつくことがありますが、ようやく見つかったのに買い手がローンを利用する場合、契約としてローン特約を結ぶことがあります。

ローンが通らないことにより再度買い手を探す必要が出てくるなども考えられるため3か月よりも長い期間になることも視野に入れておきましょう。

最悪100万円を切るような価格で売却したらホントに「秒」で売れますし。

たまに物件を見ることなく買付けが入るほどです(笑)。

売れないのではと自分の持っている古い家に自信をなくし、過小評価しないようにキチンと自身の物件価値を知った上で売りに出しましょう!

では、これら7つのステップを順に詳しく解説していきます。

まず、自身で簡単に自宅の相場を調べておく

路線価マップを表示しているスマホの画面

まず最初に調べるのはいわゆる「土地値」です。その土地自体についているおおよそを価格を算出します。

調べ方はとても簡単ですし、無料で行うことが出来ます。

不動産査定の一括見積もりを行うのと同タイミングくらいで調べておくといいでしょう。

土地値の調べ方

1平米あたりの価格帯を確認する

路線価といい、その道路に面した宅地の1平米あたりに対して国が評価した価格の事を指します。

この路線価という言葉は、不動産について知識を付けようと思えば真っ先に知っておくものなのですが、初めて聞いたという方も多いのではないでしょうか?

こちらは、路線価マップで調べればすぐに算出することが可能です。

路線価マップには、資産税路線価等、相続税路線価、地価公示・地価調査の3つの項目がありますが、単純に路線価という場合は、相続税路線価を指します。

土地値を調べるのも基本的に相続税路線価から算出します。

路線価マップに記載された100Dの文字

こちらの画像の例では、家の前の道路が「100D」という記載があります。この家の敷地面積が、100平米なら単純計算するとこのようになります。

平米と坪について
坪と平米の違いについて

平米は聞きなれない方もいるかと思いますが、m2(平方メートル)ならわかりやすいのではないでしょうか?これらは同じ意味です。

1平米は、1m×1mの面積を指します。

同時に「坪」という言葉もよく聞くことがあるかもしれませんが、1坪あたりの広さはおよそ3.3平米(3.305785平米)です。

仮に「30坪」という記載があれば30坪×3.305785で掛け算すると平米を算出することが出来ます。

逆に90平米を坪にする場合は、90平米÷3.305785で割り算すると算出可能です。

私は大雑把な正確なので、ざっくり算出するのに平米を坪にするときは3で割り算して、坪を平米にするときは3で掛け算しています。

不動産の売却では基本的に使う単位は平米の方になります。

では、路線価についての計算に戻ります。

この土地は1,000万円の価値があるということであり、この価格なら売却出来る可能性があるということを意味します。

数字の意味としては、記載されている数字の100倍を掛け算で計算し、40という記載なら1平米あたり40,000円、65なら1平米あたり65,000円という計算です。

あくまで可能性の話であり、周辺環境や土地活用の幅によって価格は大きく変わります。

確実にこの価格で売れるという訳ではありません。

また、数字のあとに記載されているアルファベットは、借地権割合を意味しますので借地ではない方の場合は気にする必要がありません。

借地権割合の記載
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

上記で1,000万円と算出した例で言うと100Dでした。

借地権割合が「D」の60%となりますので、60,000円の100平米分であるため土地値は600万円の価値があるという見方です。

しかし、借地である場合は買い手がなかなか見つからないため、大きく価格を下げなければならなくなる可能性が非常に高いです。

この通りの価格で売れる可能性は非常に低いと考えておきましょう。

土地値をざっくりと把握できたら、次に実勢価格を確認します。

この実勢価格というものはその土地の周辺が実際にいくらの価格で取引されているのかを確認するためのものです。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、「土地総合情報システム」という国土交通省の提供しているWEBサイトにて調べることが出来ます。

アクセスすると以下の図のように表示されます。

実勢価格の調べ方

こちらにて実際に調べてみます。

基本的に参考にするのは土地の売買です。

新築等の価格も含まれていますが、こちらは減価償却中の建物に対しての価格も加味されているため、土地自体の値段自体は把握することができません。

基本的に古い一戸建ての建物は住居用で木造、もしくは軽量鉄骨で作られているため耐用年数が22年となっています。

つまり、築22年を超えると建物の価値は0円という扱いが現状です。

築50年~100年で今も現役という建物は多くありますが、基本的に建物価値は築22年を経過した時点で0円です。

その為、実際の取引の参考にするのは、土地の売買価格を参考にする方が現実的です。

では、実際の例を見てみましょう。

実勢価格が表示された画面の例

1つ目は、1平米あたり19万円で取引されていたのが分かります。例2では13万9千円です。

数字に乖離がありますが、実際にこの価格で売れたという事を意味します。いずれも同じ駅から徒歩14分と12分と立地はほとんど変わりがないはずなのにです。

地域によっては取引履歴がないところもありますし、売却の土地面積も異なることもある為あくまでこちらは目安程度にしておくと良いでしょう。

例えば、100平米の土地が15万円の取引をされていて、自身の持っている土地が50平米としましょう。

それなら750万円でこの土地は売れるなと単純に考えるとそうなりますが、50平米だと約16坪です。

今は最低でも22坪以上の土地に新たに家を建てる事が主流となっており、16坪程度の広さなら更地にして再建築を考えている購入希望者は大きく減ることになります。

またこの広さの場合、駐車場スペースがないため別途で近隣に駐車場を借りなくてはならなくなります。

その為、実勢価格を元に価格帯を設定すると、いつまで経過しても全く売れないということもあります。

よくホームズやスーモなどのポータルサイトで1年以上掲載され続けている物件というものはやはり価格設定に問題があると考えられます。

そういった場合はすぐに売却したいという人ではなく、気長に購入希望者が現れるのを待つという方も中にはいます。

早く売りたいのであれば、統計上のデータでその土地の広さ、条件、周辺環境でこの価格なら欲しい!と考える方の割合が多いところを狙っていく(要は価格帯です)と早めにアクションが起こりやすくなります。

これで、概ねの売りたい家の価値がわかったところで、不動産業者に査定の依頼をかけていくのが次のステップとなります。

簡単な物件の付加価値を付けるのであればやはり価格設定です。

土地値よりも低い価格設定で、できれば更地にするための解体費用以下にして上げることで買い手の母数も必然的に増えてきます。

不動産業者はどうやって査定額を判断しているのか?

私の場合、業者へ査定を出す前にまず、土地値をこのように計算してなんとなくだけ把握した上で依頼します。

しかし、結論を言うと不動産業者が出す査定額の方が情報は正確で、各社査定額に多少の差はありますが、平均を5とすると大体、4~7程度に収まり、他社の倍以上の価格を提示してくる業者は少ないです。

ありえないほど高額の査定額を出された場合は要注意です。どうしてその価格なのか根拠を聞くのと、いつまでに売れる自信があるのかしっかりとヒアリングしないと売れない可能性もあります。

だからといって、不動産業者は適当に査定額を算出しているわけではありません。もちろん路線価や実勢価格などは加味された上で算出されています。

その上で、住宅専門誌、新聞広告、折込チラシ、ネット広告、レインズや不動産仲介業者やデベロッパーからの情報の過去の取引や販売価格の情報を集めたデータベースを元に算出しています。

例えば、大手不動産業者等に利用されているのが東京カンテイなどの不動産の売却相場を出すことができるシステムをベースに売却できるであろう相場を算出します。

こちらは有料となり、簡単に利用できるようなものではなく、個人が利用することができませんが、私たちが土地値を簡単に計算するようなものではなく、非常に多くの根拠から算出することが出来ます。

そこから、その地元のニーズや、購入層のターゲットを絞り売却できるであろうという自社の取引実績や持っている顧客層を加味し、最大の金額を査定額として算出する仕組みを行っています。

業者も適当に査定しているわけではなく、過去の多くのデータに基づき適切な価格を算出しています。

不動産業者へ最低でも3社以上に査定を依頼する

いざ、不動産業者へ依頼するといっても付き合いのある不動産業者もいるわけでもないですし、ネットで探してもどこに依頼していいのかわからないという方も多いのではないでしょうか?

実際、探すとしても労力がかかりますし、面倒です。

そういった場合、一括で各社へ見積もり依頼を行うことが出来るサービスが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定の流れ

実際に一括査定を行うと会社によっては査定金額に大きな差がつくこともあります。

私の場合も、100万円の査定から300万円の査定など広い範囲で提示されました。

ここで注意しておきたいのが、高い査定額を得ることがゴールではないということ!

もちろん高い査定額は魅力ですが、本当にその価格で売ってくれる具体的な戦略を教えてもらいましょう。

先に言っておくと、不動産というものに適正な価格はありません。

喉から手が出るほどその土地が欲しい!と思っている人であれば、いくら価格がつこうと購入を検討するかと思いますが、タイミングもありますからそうそう出会えるものではありません。

基本的に大衆向けで欲しいと思ってくれる人が相対的に多い金額で販売する方が早く売ることが出来るのは確かです。

しかし、不動産業者側としても商売でやっています。

最も利益率が高いのは「両手仲介」です。買手と売手の両方から仲介手数料をもらう事です。

せっかく広告費や物件に訪問し写真撮影やマイソク(顧客に見せる資料)を作っても他社に取られてしまってはその苦労が水の泡です。

その為、上司から「絶対に専任(契約方法の1つ)を取ってこい」と言われ査定にくる業者の方もいます。

てっとり早く専任を取るための手段は査定額を高く出すという事です。それを鵜呑みにし結局販売活動を開始しても売れない。

契約後に反応が悪いからといって徐々に値下げを打診されるケースも多いので、高い査定額を提示されることがゴールではないということを知っておきましょう。

低すぎる場合はすぐ売れても「損」をすることもありますし、高すぎる場合はいつまで経っても売れず結局値段を下げて売りに出し、時間だけ損をするということも十分ありえる話です。

ですので、自信がなければないほど多くの不動産業者へ査定依頼し販売方法や高く売るにはどうしたら良いのかアドバイス等ももらうべきだと私は考えています。

不動産一括査定を利用するメリット

  • 家の処分・売却を行ってもらえる業者を紹介してもらえる
  • 自分で探して電話し査定するよりも労力が掛からない
  • 複数の業者へ見積もりをしたことを他社にも同時に知ってもらえる
  • 自身の不動産に合う適切な業者を見つけやすい

一番は、売却してくれる業者をてっとり早く探してもらえるということ。

不動産の売却において、今はインターネットで不動産業者を探し1社1社電話をするというのは古い話で、不動産一括査定を利用される方の割合が非常に多くなっています。

労力のショートカットもそうですが、各社の査定価格をまとめて比較することが出来るため非常に有益です。

不動産業者も一括査定を行うことで他社のライバルとなる業者がいるということを認識した上で査定に入るため、査定も出来る限り売れるであろう限界の金額を提示してくれます。

また、不動産業者によっては、賃貸や管理も同時に扱っている業者もあり、更地渡しにした方がいいのではという意見や収益物件として売買したほうがいい、リフォームを簡単に行いすぐに住める状態にした方がよい可能性があるなどのアドバイスももらうことが出来ます。

不動産一括査定のサービスは私の結論としては利用しないと「損」という考えです。

一方的にこちらにメリットが多いサービスですが、もちろん利用することのデメリットもあります。

不動産一括査定を利用するデメリット

  • 一時的に電話対応で忙しくなる(机上査定除く)
  • しつこく何度も電話してくる業者もいる
  • その地域に強い不動産業者が参加していない可能性がある
  • 査定額がバラバラになるとどこを信じていいかわからなくなる

一括査定を利用すると、各不動産業者から簡単な電話でヒアリングと査定するための訪問日を決める事になります。

それも各社対応しなくてはならないため、一時的に電話対応に追われることとなります。

電話対応に抵抗があるという方は「机上査定」という現地調査ではなく提出した情報だけで査定を行ってもらうことも出来ます。

当サイトでは、現地で査定を行いよりも先に「机上査定」を行う事をおすすめしています。

また、一部の業者は「その後、いかがでしょうか?」といったような内容をしつこく何度も電話がかかってくることもありこちらは個人的にストレスと感じることもありました。

不動産一括見積りは、私たち利用者は無料で利用できますが、不動産業者側は無料ではありません。

1件の申し込みに対してリストを購入するための費用を払う仕組みとなっているため、営業に対しては必死に行ってくるというのは言うまでもありません。

地元の不動産業者に対応していないことも

不動産一括査定のサービスは複数あり、全ての不動産業者が登録をしていません。

その為、その地域に強い不動産業者とめぐり合うことができない可能性もあります。特に築古の物件になってくると、地元に強い不動産業者の意見も取り入れておきたいところです。

その為、不動産一括査定業者でも不動産業者の登録件数の多いところを複数利用すべきです。

不動産一括査定サービスの選び方

不動産一括査定業者の選択に悩んでいる管理人

不動産一括査定業者といっても多くのものがありますが、基本的に提供しているサービスは不動産業者との仲介です。

ですので、1社だけに絞らなくてはならないということはなく、各業者それぞれ特徴があるため、組み合わせて利用するということが重要です。

とは言え、不動産一括査定業者は30社以上がサービスを行っており、どこを利用すればいいかわからないという方も多いと思います。

まず、不動産一括査定サービスを取り扱っている各社の特徴をざっくりと見ていきましょう。

不動産一括査定業者一覧
サービス名運営会社特徴
イエウール株式会社Speee・提携会社数が1,600社以上
・地域密着型の不動産会社の取り扱いが多い
・利用者数が最も多い
・毎月1万人以上が利用
・提携エリアが広く地方の方にも向いている
・机上査定依頼も可能
HOME4U(ホームフォーユー)株式会社NTTデータ・スマートソーシング・NTTデータグループが運営で大手で安心感がある
・2001年サービス開始で実績豊富
・机上査定によりメール簡単に相場を提示も可能

すまいValue(バリュー)・小田急不動産株式会社
・住友不動産販売株式会社
・東急リバブル株式会社
・野村不動産アーバンネット株式会社
・三井不動産リアルティ株式会社
・三菱地所ハウスネット株式会社
・大手不動産業者6社が運営するサービス
・国内最大手6社へ一括見積もり出来る
LIFULL HOME’S
(ホームズ)
株式会社LIFULL・提携不動産が1,800社以上
・「匿名査定」が可能
・サービス元の知名度が高い
・最大10社まで利用可能
・地元不動産業者に強い
・好きな不動産業者を任意で選べる
SUUMO(スーモ)株式会社リクルート住まいカンパニー・知名度が非常に高い
・提携不動産業者は2,000社以上
・大手から地元業者まで幅広く地方の方にも強い
・自身で好きな業者に依頼することが可能
おうちダイレクト・ヤフー株式会社
・SREホールディングス株式会社
・売主が直接売りに出す「セルフ売却」の取り扱いがある
・売主に仲介手数料が掛からない
イエイセカイエ株式会社・提携不動産業者は1,700社以上
・自身で好きな業者へ査定依頼可能
利用者数については東京商工リサーチ(不動産の一括査定サイトに関するランキング調査)より抜粋

ざっくりと見ていただきましたが、ポイントとしては大手不動産業者と地元の実績の高い不動産業者の両方から査定してもらうことです。

大手の不動産業者は販売経路や実績等が豊富であり、適切な売れる価格帯を提示してくれる傾向があります。

また、地元の実績の高い不動産業者であればその地域で売れやすい物件の傾向などの特徴にも強いため可能であればどちらにも査定を依頼すべきです。

最初は机上査定から行うのがポイント
机上査定のイメージ画像

いきなり、何社も現地にて査定してもらうということに抵抗があるという方も少なくありません。

実際、私もご近所の目もあり極力、現地での査定は少ない時間で終えて欲しいというのが要望としてありました。

もちろん査定してもらう業者は大いに越したことはありませんが、こういった場合に当サイトでは「机上査定」というものをおすすめしています。

机上査定というものは、一括査定を利用する際に利用した情報を元にこの価格帯で売れるであろうという金額を各不動産業者がメールにて査定結果を送ってもらうことが出来ます。

電話対応もないため、仕事で忙しいという方でも休憩時間や隙間時間で好きな時に依頼をかけることができるのも魅力です。

個人的にはメリットしかないためまず机上査定にて利用するようにしましょう。

机上査定の結果には具体的な販売方法等も提示されていますので、ご自身で納得のいく業者のみに厳選して現地査定を行ってもらうことが出来ます。

机上査定を受け、自身で良いと思った業者に対し現地査定の依頼を行い、査定する日時を調整していきましょう。

机上査定は基本的に実際に売れるであろう金額よりも高く提示してくる業者が多いため、参考程度で考えておきましょう。

机上査定やメールでの査定を希望できる一括査定サービス
サービス名机上査定依頼備考
イエウール訪問査定を推してくるが机上査定を希望できる
HOME4U訪問か机上か入力時に選択できる
すまいValue訪問か机上か入力時に選択できる
LIFULL HOME’S優先する査定方法であり、電話がかかってくることもある
SUUMO(スーモ)まずは簡易査定をして欲しいを選択すればOK
イエイ査定方法で机上査定を選択すればOK

まずはこれらのサービスで机上査定を利用を行うようにしましょう。

どこへ申し込みを行えばいい?
不動産一括査定業者で私が利用しているもの

基本的に、これらの3社を組み合わせて利用するのが私の中では最もよい選択肢であると考えています。

まず、イエウールで机上査定の依頼を行います。

イエウールの申し込み時に表示される画面

イエウールのメリットは、月間利用ユーザー数が多く全国対応であるため、首都圏内であっても地方であっても、幅広い業者をカバーしています。

まず、こちらにてできるだけ多くの業者へ査定依頼しておきましょう。

すまいバリューへ申し込みをしている時の写真

すまいvalueは大手不動産業者6社が運営する一括見積もりサービスで、大手不動産業者と地元に強い不動産会社を利用するためにどちらも利用することが重要です。

また地域によってはすまいvalueが対応していない地域の可能性もあります。

ホームフォーユーへ申し込みをしている時の写真

HOME4Uは地元に強い業者が多く含まれており、イエウールと異なる業者が出てくることが多いです。イエウールと被らない業者が表示された場合はそちらへ机上査定の申し込みを行うようにしましょう。

二重に査定依頼を掛けても問題自体はありませんが、業者側は1リスト毎に費用を支払わなくてはならないため、業者側に負担が掛かるため避けるようにしましょう。

これで簡単な査定依頼は完了で、メールで査定結果が送られてくるのを待ちましょう。

机上査定と訪問査定の違い

簡単に言うと、机上査定は物件の所在地や築年数、敷地面積、床面積、間取りなど表面でわかる情報のみで査定を行います。

机上査定と訪問査定の評価ポイントの違い
評価ポイント机上査定訪問査定
築年数
敷地面積
延床面積
近隣施設
周辺環境
日当たり
家の向き
×
設備×
内装の状況×
自宅の構造×

建物自体の評価が実際に訪問していないため、築年数は古くてもリフォームして綺麗な状態なのか、トイレは水洗か汲み取りか、ガスはプロパンか都市ガスか願望はどうなのかといった家自体が持つ価値というものが算出できません。

ただし、古い家の場合は築22年以上経過すれば償却が済み価値が0円という見方です。

最初から建物価値が0円という悲観的思考で査定してもらった方が下手に期待せずに済みます。

販売を依頼する不動産業者と契約を結ぶ

一般媒介契約書の写真

現地査定にて、ご自身の物件や頼れると感じた不動産業者とマッチングできたら「媒介契約」を行い、販売活動を行ってもらう事になります。

この際に結ぶ媒介契約ですが、3つの種類があり「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」というものがあります。

私の個人的な結論としては「一般媒介契約」で問題ありません。
契約方法によって費用が変わるということもありません。

必ずしもどの契約が良いという事はありません。

各媒介契約の特徴
契約種類複数業者の契約有効期間自身で売主の確保レインズ登録義務
専属専任媒介契約できない3ヶ月以内できない5日以内に登録
専任媒介契約できない3ヶ月以内できる7日以内に登録
一般媒介契約できる3ヶ月以内できる登録義務なし

基本的にどの契約であったとしても、有効期間は3ヶ月となり更新しても期間は3ヶ月となり都度更新していく形となります。

また、契約に合意しなければ更新されることはありません。

どの契約であってもゴールは売却ですから、目的は同じですし売主が負担する費用に関しては差がありません。

ご自身で納得のいく契約を行うために、各契約においてのメリットとデメリットをまとめてみました。

一般媒介契約のメリットとデメリット

メリットとしては、様々な業者と契約を行うことができるという点です。こちらに関しては逆に数が多いほど有利です。

不動産業者側にとっては、専任媒介契約と比較するとメリットが少なく、販売活動費として利用した広告費等が無駄になる可能性もあるため営業にかける労力も少ないと言えます。

不動産業者同士の情報共有を行うことができるレインズの登録も義務付けされていないため、どこも登録してくれない可能性もあります。

レインズは売り手と買い手のマッチングシステムです。こちらの方は一般媒介契約でも登録はしてもらうことができますので、一般媒介契約の場合は任意で1社にレインズの登録をお願いするようにしましょう。

ポータルサイトで複数掲載されることも多い!

また、一般媒介契約のメリットはホームズやアットホーム、スーモなどのポータルサイトへ広告が各社から掲載してもらうことが出来るため、条件別の検索時に同じ物件がいくつも並んで掲載されるため人の目に付きやすいというメリットもあります。

スーモに物件が掲載された時の事例

一般媒介契約の場合は、こういったメリットがあり、見る側としてはいくつも並んでしますと、「またこの物件か、、」となりますが、掲載する写真や文言が異なることもあるため、物件を探している方は目に付きやすいです。

ポータルサイトへ物件情報を掲載するには業者側の負担で費用が掛かりますが、大手の場合は、月別で掲載枠をまとまった数持っているため、消化しないと逆にもったいないというところも多いためです。

逆に地元密着型の不動産業者は専任媒介媒介でないと掲載しないというところもあるため、一般媒介契約を結ぶ時に「ポータルサイトへの掲載はされますか?もしされるのであればどちらへ掲載されますか?」という事を聞くようにしましょう。

個人的に一般媒介契約で思ったデメリットは販売活動自体を行ってくれているのか疑心暗鬼になるところです。

私は、不動産の売却を一般と専任を両方経験したことがありますが、一般媒介契約の場合、販売活動を行ったとしても売主へ報告義務がありません。

専属専任媒介契約の場合は、1週間1度、専任媒介契約の場合は2週間に1度、販売活動実績等の報告義務がありますが、一般媒介契約の場合はありません。

つまり、一方的にこちらが「待つ」という姿勢を取らなくてはなりません。

この時に契約している業者からの連絡がなかったり、内覧の予約が2週間以上ないという場合はかなり不安になります。

一般媒介契約の場合、契約している業者へこちらから電話して「販売活動の方どうですか?、問い合わせとかありました?」というような質問をするのは業者側はあまり良しとしません。

先程も申し上げた通り、複数の業者と契約を行っているため売却活動として積極的に動いても他社で買い付けが入った場合は徒労に終わってしまう可能性があるため、売却の活動に本気で動いていないためです。

売却の価格は最終的に自身で決めないとならない

一般媒介契約の場合、業者側は査定額としてこの金額なら売れそうだなという値段を提示してくる業者もあれば、専属専任媒介契約を取るために高く提示してくるところもあります。

その為、いくらの価格帯なら売れるのかという事を最終的に自身で決め、この価格で売却活動を行ってもらえませんか?と業者へお願いする必要があります。

例えばA社から1,500万円ならいけそうです。と言われ1,500万円で売却活動を行ってもらい、B社は1,200万円までなら売れそうと言われ1,200万円で売却活動を行ってもらうと同じ物件であるのに対し、300万円も差額が出ています。

たまにですが、同じポータルサイト上に同じ物件なのに価格帯が異なる物件が掲載されていることもあります。

こうなるとA社の立場がなくなるのは言うまでもありません。

その為、価格帯はこちらで指定し、この金額で売却活動を行ってもらえませんか?とこちらから打診する必要があります。

売却価格を最終的に決めるのは自身であるということを知っておきましょう。

また、売買活動がスタートして、問い合わせや内覧の予約などのレスポンスが一切ない場合は、売却価格を多くの買い手が求める価格と乖離している可能性があります。

不動産の価格による買い手の反応

このように、買い手側も売却希望金額によって、不動産の価値の感じ方は大きく異なるため反応があまりにもないという場合は、急いでいる場合は2週間単位、時間に余裕がある場合は1ヶ月単位で値下げの検討も行うようにしましょう。

逆パターンもあります!

販売活動が始まったと同時に内覧の予約が殺到したり、内覧もないまま買付けが入ったりする事があれば、売却価格を安くしすぎてしまったという可能性もあります。

後から価格を上げることは非常に難しい為、初回の売り出し価格はよく考えないとなりません。

価格を下げたい場合は全業者へ連絡しなくてはならない

また、一般媒介契約で複数の業者と契約を行った場合で売却活動を開始後にやっぱり反応が薄いし、買い手がなかなかつかないから値下げしたいと考えた場合は、各業者へ電話し、連絡しなくてはなりません。

ほとんど同タイミングで行わなれば各社で販売価格がバラバラになってしまう可能性もあるため、非常に面倒ですが価格の引き下げは各社へ同時に電話で連絡するようにしなくてはなりません。

担当者方の名前と直通の携帯電話番号を聞いておくようにしないと後から価格更新が非常に面倒になります。

専属専任媒介契約・専任媒介契約のメリットとデメリット

一般的に専任媒介というのは「専属専任媒介契約」の事を言います。要は自分で買い手を見つけるか、業者に全て任せるかという違いなのですが、個人の場合は買い手を自身で見つけるという事は現実的ではないからです。

こちらは、契約できる不動産業者は1社のみです。

一般媒介契約だと複数の業者が販売活動を行ってくれるのに1社だけに契約を限定されるのはデメリットじゃない?

このように1社だけに販売をお願いするということに不安を抱えられる方もいるかと思いますが、専属専任媒介契約は業者側も販売活動に対し、以下の義務があります。

専任専属媒介契約をした業者の販売活動義務
  • 積極的に買い手を探す事
  • レインズ(指定流通機構)の登録義務
  • レインズの登録証明書の交付
  • 1週間に1回以上の活動報告

「やるだけやってみましょう!!」というスタンスの一般媒介契約と異なり、専任専属媒介契約の場合は「必ず3ヶ月以内に売り切ってみせます!!」という強い姿勢で契約を行うことが出来ます。

また、活動の報告など密に業者と連携を取ることが出来るため、現在の状況がどのようになっているのか分かりやすいというメリットがあります。

逆に3ヶ月以上経過しても売れないということになれば、その不動産業者の名前も下げてしまうことになるため売るための努力を行ってもらう事ができます。

古い家となると多くの場合は上モノ(建物)の評価額はほとんどない為、比較的安い取引額になりがちです。

その為、販売価格が1,000万円を切るような場合は、業界数十年という経験豊富な不動産のベテランではなく、経験5年以内の若手の方が担当となる事が私の経験上多いです。

基本スタンスは担当者の方と二人三脚

専任専属媒介契約は、担当者の方と売り方は全て任せ、売却価格は一緒に考えながら売っていくというのが基本スタイルとなります。

その為、元々知っている信頼できる不動産業者であったり、査定時にこの人は信用できると考えた場合は専属専任媒介を選ぶようにしましょう。

基本的に、どんな契約であったとしても、価格が高ければ売りにくくなりますし、安ければすぐに買付けが入ります。

基本的に、自身で売れる価格帯はこれじゃないと売れない!または売らないと決めている場合は一般媒介契約で問題ありません。

私の場合は、一般媒介契約を行いました。

契約時に必要となる書類

契約を行うには、その不動産を本当に保有しているのか、契約者は誰なのか?その物件はどのような物件なのかという事を書類で証明しなくてはなりません。

いずれも原本を確認してもらい複写の提出を行います。

本人確認を確認できる書類
  • 運転免許証などの身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書(原本を提出の場合もある)
  • 住民票(原本を提出の場合もある)
不動産の権利関係書類
  • 権利書(登記済権利書)
  • 登録識別情報
不動産に関する情報書類
  • 固定資産税納付書
  • 建物や土地の図面
  • 建物の識別番号等

不動産に関する情報は業者が法務局でも調べることもできますのでわかる範囲で大丈夫です。

「不動産重要書類」、「不動産契約書類」などの大きめのファイルがあればそれを提出するだけも問題ありません。

私が売却した物件は築年数が50年であったため、情報もさほどありませんでしたが、問題なく契約を行うことが出来ました。

契約後は売却活動を行ってもらう

不動産業者と契約を結べば、いよいよ売却活動が行われます。

3日から1週間程度で売却を予定している物件が「○○市 中古 戸建て」でヒットするようになります。

私が実際に売却した物件の条件は以下の通りです。

管理人の売却した不動産情報
築年数50年
都道府県大阪府
市内まで1駅(新快速で1駅)
駅徒歩5分
最寄りの施設コンビニ(徒歩6分)
スーパー(徒歩5分)
土地賃借権(旧法による借地権)
45平米
構造木造瓦葺二階建て
3DK
55平米
再建築不可
建物テラスハウス

路線価で言うと、135Dであるため、5,805,000円です。借地であるためこれを60%にすると3,483,000円の価値がこの土地にあるということを意味します。

しかし、いくら土地にこれだけの価格がついていたとしても、45平米の土地は非常に活用することが難しい上、道路幅が狭い為再建築を行うことができません。

また、道路幅が2メートル程度であるため、駐車場としての活用も難しい上、テラスハウスであるため解体をするためにはほかの家の壁を作る工事も含まれるため、土地の活用方法が非常に難しい場所でもあります。

つまり、土地値があっても活用する手段がほとんどないし、その土地を所有する方法が現状の物件を利用するほかありません。

唯一のメリットと言えば、主要駅から徒歩5分という非常に利便性が高い立地であるということです。

不動産業者の方も5社に来てもらいましたが、査定額は100万円~200万円でした。

ですので、実際に売りに出した価格は土地値の約350万円から150万円を引いた200万円で販売を開始してもらう事にしました。

レインズやネットで公開されても反応がない

実際に200万円で販売が開始されました。ホームズやスーモなどのポータルサイトを見れば販売されているのが分かります。

一般媒介契約ですが、5社と契約しそのうち1社が弊社の方でレインズへ登録しておきましょうか?と打診を頂いたので掲載を行ってもらいました。

すぐに売れるイメージがあった私は、不動産屋からの連絡を楽しみに待っていました。しかしコトはそう上手くいくことはありませんでした。

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2週間程度経過してもなんの音沙汰もなかったらかなり焦りが出てきます。

しかし、2週間程度経過しても、どの業者からも連絡はなし。不安に思い、査定を通じて仲良くなった1社の担当者の方へ電話してみました。

結果は、閲覧自体もされていないし、閲覧されても反応が全くない状態であるので、値下げを検討してもいいかもしれませんという返答でした。

そこで今度は、50万円ほど値下げし150万円で売りに出すことにしました。

値下げすると今度は大幅な指値をする内覧希望者が多くなった

業者に対し、150万円で価格を更新して欲しいとお願いすると「MAXでどれくらいまでの価格なら売りますか?」と質問をされました。

そうですね・・最悪100万円までならOKですけど・・・。

と売りたい精神になっていたので、100万円までなら売ると返答すると、内覧希望者の予約が何人か入ることになりました。

やっと購入希望者が現れた事を喜んでいるのも束の間、90万円なら買付けを入れたい、これは買えない、50万円なら買うと入る前に否定されたパターンや、大幅な値下げを希望した「指値」を提示されることになりました。

50万円の方は持参で買付証明書を持ってきたほどです。

地主へ借地権を変えてもらう費用も約30万円掛かりますし、残置物の処分は15万円程度必要です。そこから更に不動産業者へ仲介手数料の支払いがあるため、下手したらマイナスになるような価格です。

買い手が見つかったのはいいけど50万円・・・

とてもこの価格では売りたくない・・。

業者側に聞いてみるといずれも不動産投資家の方で、自身で住むという考えでなく築古の物件をリフォームし賃貸で貸す事を目的としている方の事を言います。

1社ほど、地元密着型の不動産業者で仲良くなれた方がおり、こちらは住居用として売るのではなく、リフォームし賃貸として貸出した状態で投資家に売ったほうが良いのではないかというアドバイスをもらいました。

例えば5万円で賃貸物件として貸した場合、年間で60万円の家賃収入が見込めます。年間60万円の家賃収入がある状態なら300万円で売っても表面利回り(諸経費等を加味しない数値)は20%です。

これなら、もっと高く売ることができると考え、アドバイスをもらえた不動産業者の方に聞きながら賃貸用の物件にしようと考えました。

古い家をリフォームし6.5万円で賃貸を行った

一旦、3ヶ月経過したということもあり各業者と契約の更新を行わず、賃貸物件としてリフォームを行うことにしました。

相続物件であるため、建物の購入価格もありませんし、固定資産税も建物のみなので数千円です。

実際に収益物件を持っている友人からアドバイスを受けながら賃貸を行いました。

賃貸需要として、最寄駅から徒歩5分で考えると賃貸相場は6万円でした。地元の賃貸不動産業者へ電話で聞くと、リフォームなしなら5万円で、リフォームできたら6万円くらいじゃないでしょうか?という返答でした。

そこでリフォームを予算100万円以内で行うことにしました。

かけた100万円の費用を賃貸で元をとった上で売却してみようと考えたからです。

実際に自分でリフォームを行った時の費用

給湯器やシャワーの取り替え、エアコン、証明などの有資格が求められる作業はジモティーやタウンページから片っ端から探し安く設置してくれるところを見つけました。

新築に近い見た目にするリフォームが今は流行っていますが、古い家はあえて時代に逆らわず古さを活かしたリフォームの方が安く済みますし、個人的には和風な感じが気に入っています。

相場家賃より5千円ほどアップして募集を行うとすぐに入居者が決まった

後から値段を上げにくいのは、売却でも賃貸でも同じです。

賃貸の相場家賃よりも5千円ほど高い金額で募集をかけると4日で4件ほど取り合わせがあり連日内覧が続きました。

今考えると、もっと高い家賃が取れた気がします・・・。

1組目の方は洗濯機がどうしても2階バルコニーに設置する必要があったため、断りが入りましたが、2組目の方は大変気に入ってくれてすぐに入居が決まりました。

2年後に再度、売却活動を行った

幸いにも最初に入居された方がずっと住み続けてくれたため毎月6.5万円ほど何もしなくても入る状態が2年ほど続きました。

借地料の支払い後も累計で132万円ほど入った状態となり、子供が大学生になるということでまとまった資金を作るために売却を再び行うことにしました。

今度は売却する価格を330万円に設定しました。利回りとして借地料を引いても18%で運用できる価格帯です。

長期的に住んでくれている人がいて、リフォームが済んでおり購入後に即毎月家賃が振込まれる状態であり、約6年かからず元が取れる状態の価格です。

公開し2週間目で330万円で買付けが入った

実際に利用された買付け証明書の控え

投資物件として売却活動を開始してもらうと、「楽待」などの投資家向けのポータルサイトにも掲載を行ってもらうことで、反応は非常に早く2週間目には330万円なら現金一括購入できるという方から買付けが入りました。

時間はかかりましたが、私はこの価格で売却で契約を行うことにしました。

買い手が見つかった後の手続きについて

買付けが入ると、手付金として売却価格の1割ほど支払いが行われます。

この時点で、契約を破棄すると買い手は手付金が戻ってきません。

注意しておきたいのが、相手がローンを利用して買い付けを行う場合、「ローン特約」というものがあります。

ローン特約について

ローン特約とは、買主がローンを利用し不動産を購入する際に、ローンが通らない場合に不動産の売買契約を解除できるといったものです。

ローン特約にも2種類あり、融資承認がおりたら自動的に売買契約が成立し、審査落ちの場合は契約が白紙となる「条件型」というものと、買主にローンが通ったとしても契約を解除できる権利を持たせる「解除権保留型」の2種類があります。

現金で買い付けの場合は当たり前ですがローンの審査を受ける時間が不要であるため契約はよりスムーズに進みます。

契約の手続きは不動産業者の店舗へ来店し行う

契約の手続きは、不動産業者の店舗へ来店し「宅地建物取引士」の資格証明を受け机で対面にて行います。

この瞬間はいつも緊張します。

不動産業者によっては、買主と対面することもあれば、別日で契約することもありますし、別の机で契約書を交わし最後に挨拶する場合などがあります。

物件の現状確認書類等の作成
物件現状書類や設備現状書類の作成等

まず、「物件現状確認書」と「付帯設備表」の作成を行います。こちらはヒアリング形式で作成していきますが、何度も来店ができるという方は契約日ではなく事前の日に作成することもあります。

付帯設備表は、冷暖房や水回りの設備、給湯設備、照明や建具の設備など、引渡し時に残すか撤去するか、現状の既設設備は機能するのかという事を報告していきます。

「物件状況確認書」というものは建物に雨漏りやシロアリ被害、腐食している部位や給排水管の故障等がないのか隣の家との境界線に対し合意書類があるのかなどのヒアリングです。

こちらはわかる範囲で答えていき、知らない項目に対しては知らないと答えますが、故意に都合の悪い事を隠すという事は後からトラブルに繋がりかねませんので行わないようにしましょう。

不動産売買契約書の捺印
実際に提携した不動産売買契約書の写真

不動産の売買契約書へ記載すれば、契約が完了となります。この際に明け渡しとなる日や残金支払い日の日にち等を合わせ正式に売買が確定となります。

契約日には不動産業者へ仲介手数料を半額払う

契約日は不動産業者へ仲介手数料の半分ほど支払いを行います。

この仲介手数料というものは、宅地建物取引業法にて上限が定められています。

不動産仲介手数料の早見表
不動産の売買価格仲介手数料の条件
取引額200万円以下の部分取引額の5%以内
取引額200万円超~400万円以下の金額取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額取引額の3%以内

ちょっと複雑なので、例えば1,000万円の不動産の売買にて発生する仲介手数料を例に挙げてみます。

1,000万円に対し不動産仲介手数料の上限金額

このように、全体の価格ではなく金額の部分毎に対し上限が決まっている仕組みです。これに加え消費税がかかりますので、1,000万円の不動産に対し上限額は税込で396,000円という計算になります。

でも、上限でこれってことはまだ手数料が安い業者もいるのではないだろうか・・・

不動産業者を仲介手数料で選ぶのはナンセンスです。というのも基本的にどの業者も上限額を手数料として設定していることが常識であるからです。

つまり仲介手数料は、法律で定められている上限額が相場ということになり、これはどこを選んでも同じだと言えます。

不動産業者は仲介手数料以外の費用を取ることはありません。

広告宣伝費や、営業、移動の為の交通費、諸経費、写真撮影などの出張費など全てこの金額の中に含まれています。

契約日には、不動産の仲介手数料の半額を先払いで支払いを行います。

決済日と明け渡しの日で全てのやり取りが完了

決済日までに残置物の破棄や、エアコンや照明の取外などがあればこの日までに終えておき、持っている鍵と土地の権利書等を持参し、決済の場所へいきます。

決済日に用意しておくもの
  • 該当不動産に対して全ての鍵の用意
  • 設定している設備等の説明書や保証書
  • 建築確認通知書(再建築可能な場合)
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 本人確認書類

決済の場所となるのが、売主側の契約している不動産業者の店舗か、ローンの場合はローン業者の店舗にて行われます。

ここで買い手と対面し、残金の支払いをうけ、確認後に鍵を渡しを行います。司法書士の方も同席し、この取引が終了後にそのまま法務局へ行き、名義変更を行う手続きが行われます。

これで、不動産の取引は完了となります。

売却後に確定申告を済ませれば終了

不動産の売却を行い、売却益が出た場合は確定申告を行う必要があります。

期日は、翌年の3月15日までに行う必要がありますが時間的な猶予は前年の12月に売却した場合は、翌年の3月15日までとなり最短でも3ヶ月以上の猶予があります。

300万円で売れたら300万円に対しまるまる税金がかかるというわけではなく、基本的な考え方としては売却益が出ているのかという事がネックとなります。

不動産の売却益に対して税金が掛かっている図

私の場合は、親がいくらで購入したのかもわからなかったため概算取得費として売却の5%が取得費となりました。

税理士の方に確定申告を行ってもらいましたが、マイホームでなかったため、一般譲渡となり、短期譲渡所得としての課税となりました。

これをマイホームとして利用していた場合は、譲渡所得から3,000万円までの特別控除を受けることが出来るなどの税金面で有利なこともあります

不動産を売却した時に受けられる控除や税率に関しては複雑であるため、売却を行った年の確定申告は税理士に行ってもらう方が安心です。

費用に関しては3万円~5万円程度が相場ですが、安心を買うための金額であるという風に考えるようにしましょう。

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